부산 해운대구 송정동 203-4 조희라메르 1202호 신탁 공매

또 특이한 신탁 공매 공고가 있어 포스팅  해보고자 한다. 부산 해운대구 송정동에 조희종합건설이  2017년 9월 26일 준공한 오피스텔 1202호 1개 호실이다. 

 

https://place.map.kakao.com/1937342966

조희라메르아파트

 

우리자산신탁에서  한국자산관리공사 onbid를 통하여 2월 13일부터 2월 19일까지 공매 진행할 예정이다. 마지막 9회차 공매예정금액이 감정평가금 268,000,000원의 약 50%로서 마지막 회차에는 낙찰되지 않을까 싶다. 

 

 

 

 

 

1. 공매공고안(개정안) 240131.pdf

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본 건 오피스텔에 대한 감정평가금액은 대일감정원에서 감정한 268,000,000원이다. . 1회차 최저입찰금액이 감정평가금액보다 다소 높다.

  

 

 

 

공매공고에 따르면 현재 선순위 근저당 1건이 있으며, 이 근저당을 승계하는 조건으로 입찰해야 한다. 공매 낙찰되도 신탁사에서 근저당 말소하는 조건이 아니다. 그리고 이 근저당으로 인하여 현재 임의경매 진행 중이라고 한다. 

 

공매공고 주의사항

 

임의 경매 중이라서 낙찰되면 소유권을 잃을 수 있다. 그래서 위험하다고 생각할 수 있지만 한편으로는 이런 문제점 때문에 입찰 경쟁률이 상당히 낮을 것으로 생각한다.  

 

 

2017년도에 준공된 오피스텔으로서 건물 외관이 매우 깨끗하고 쾌적하다. 주변에 송정해수욕장이 있어서 전월세수요도 꾸준할 것으로 보인다. 에어비앤비도 고려해볼만 하다.

 

해운대신용협동조합의 대출원리금 최대금액은 1억원이다. 마지막회차 금액과 대출원리금 최대금액을 더하면 감정평가금액과 비슷하여 공매로 취득할 이득이 없을 것으로 생각할수도 있다.

 

그런데 해운대신용협동조합의 실제 대출원리금 잔액이 훨씬 적다면 마지막 회차 금액으로 낙찰 받을 경우 안전마진을 챙길수 있다.  근저당권이 2017년에 설정되었다는 점을 고려하면 그동안 일부 대출원금 상환이 이루어 졌을 수 있으며, 그 경우 실제 대출원리금 잔액은 8천만원 이하일수도 있지 않을까?

 

해운대신용협동조합에서는 개인금융정보이기 때문에 대출원리금을 알려주지 않는다. 채무자에게 질의하여 대출원리금 잔액을 알 수 있다면 가장 좋다. 

 

그리고 한가지 확인해야될 부분이 신탁사의 동의받지 않은 임차인이 거주하고 있다면 골치 아플 수 있다. 임차인이 있으면 낙찰 후 잔금 대출이 힘들 수 있다.  이 부분은 현장 확인 및 신탁사 담당자 전화 통화를 통하여 확인 해야 한다. 

 

 

결론 : 실제 대출원리금 잔액이 얼마인지 확인하여 대출원리금 잔액이 8천만원 이하라고 한다면  마지막 회차에서 공매 낙찰 받을 경우 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보인다.  마지막 회차에 낙찰 받아서 법원 임의 경매 진행되도록 하고 향후 법원으로부터 배당금을 받는 것도 괜찮을 것 같다. 이 경우 경매 낙찰자가 건물 명도 진행하여야 한다. 

 
 
우리자산신탁 부산지역본부 연락처 : 051-714-3004