경기 악화로 인하여 신탁 공매 물건뿐만 아니라 경매물건도 쏟아지고 있다. 대한민국 최상위 상권 서울 명동에서도 경매물건이 나오고 있다. 국내 최고 공시지가를 기록하는 명동 네이처리퍼블릭 인근 건물 경매 사건(서울중앙지방법원 2023타경 2788)을 포스팅하고자 한다.
해당 경매 부동산은 서울특별시 중구 충무로 1가 23-19 토지 및 위 지상 건물이다.
https://naver.me/FLhpzMYw
대법원 경매 사이트에 따르면 서울중앙지방법원은 1월 11일에 1회 차 최저매각가격 31,812,204,000원에 경매 진행되었으나 유찰되었으며 , 2월 22일에 2회 차 경매를 진행하고자 하였으나 매각기일이 변경되었다. 2회 차 최저매각가격은 25,449,763,000원이다.
본 건에 대한 감정평가금액은 대법원 경매사이트에서 열람할 수 있다. 1회 차 최저매각가격이 감정평가금액과 동일하다. 토지가격적용단가(원/㎡)는 303,000,000원이 적용되어 평당 약 10억 원이다. 토지 감정가격만 31,754,400,000원이 책정되어 있다. 건물 사용승인년월은 1967년 5월이다.
현황조사서를 보면 4인의 임차인이 점유 중이다. 다만 3층 노정식 성형외과 및 4층 한율의상실 보증금 및 차임이 누락되어 있다. 1층 및 2층 점포 및 4층 부동산 업체는 말소기준권리보다 후순위여서 낙찰자에게 대항력 없다.
등기부등본을 보면 장 00 이 사망하여 4명에게 상속되었으며, 피상속인이 기존에 신한은행에 대출받으면서 근저당 설정한 것으로 보인다. 근저당권 내역에 보면 1층, 2층 임차인이 임차보증금을 담보하기 위하여 근저당 설정한 것으로 보인다.
2004년부터 2021년까지 신한은행, 이영미, 삼청 새마을금고가 다수의 근저당권 설정하였음을 알 수 있다. 근저당권 설정금액 총액이 감정평가금액 318억 원 대비 30%도 안 되기 때문에 상속인들의 대환대출로 경매 취하 가능성도 있어 보인다. 다만 2023년 7월에 임의경매 개시결정되었는데 아직도 경매 취하되지 않은 것을 보면 상속인들이 경매로 매각되길 원하는 것 일수도 있다. 상속인들이 법원배당금을 분배하여 가져가려는 의도일 수 있다.
대법원 경매 사이트 문건 송달내역을 보면 1월 22일부로 채권자가 신한은행으로부터 유동화전문회사로 변경되었으면 채권 및 근저당권의 승계가 이루어진 것으로 보인다.
감정평가사가 첨부한 지적도 및 현장 사진은 다음과 같다. 2023년부터 명동에 외국인 관광객이 급증하여 거리가 매우 활기찬 모습이다.
결론 : 대한민국 최고 상권 명동 부동산 시장에 대하여 살펴볼 수 있는 좋은 기회이다. 감정평가서를 꼼꼼하게 정독해 보자.
부동산 낙찰가격이 300억원 내외일 것으로 보인다 낙찰자는 일정 기간 임대 운영하다가 향후에 리츠(Reits) 또는 부동산펀드에 매각하는 것도 괜찮아보인다. 패션, 뷰티 안테나숍으로 적합한 입지이다.
매각기일이 변경되었으며 아직 확정되지 않았다. 경매 취하 가능성도 다소 있다. 대법원 경매 사이트를 지속적으로 방문하여 향후 진행사항을 체크하자.