저자 : 정민우(달천)
출판사 : 다산 북스
부동산 경매 및 투자 관련 책을 종종 읽는다. 최근에 정민우 저자가 쓴 신작 "아무도 가지 않는 길에 부가 있었다"를 읽고 있다. 그동안 생각하지 못했던 그리고 다른 책에서 못봤던 좋은 팁들도 많이 나와 있어서 너무 좋았다.
저자는 어린 시절 가난한 삶을 살다가 부동산 경매를 배워 부동산 투자를 시작했고 약 10년 넘게 꾸준히 투자한 결과 부동산 전문가가 되었다. 현재 경매 뿐만 아니라 NPL 부실채권 투자 및 대부업체 운영도 하고 있다.
다음에 활용하고 싶은 몇 가지 좋은 내용을 기록해고자 한다.
좋은 내용
1) 월세가 나오는 수익형 부동산은 경매 정보사이트에 적혀 있는 월세나 보증금이 다른 경우가 많다.
저자의 수강생이 2022년 8월에 파주 상가를 낙찰 받았다. 롯데리아가 입점한 40평짜리 상가가 현황조사서에 월세 50만원으로 나와있어서 이상하다고 느꼈다고 한다. 현장조사해보니 현황조사서에 월세가 잘못 기재되어 있었고 실제 월세는 80만원이었다고 한다. 수강생은 신건에 단독입찰해 1억5천만원에 낙찰받았다고 한다. 수강생은 5.5% 금리로 대출받고 잔금 납입 후 보증금 1천만원 / 월세 80만원으로 브랜드학원과 임대차 계약을 했다고 한다. 현황조사서를 맹신하지 말자
2) 저자가 눈여겨 보는 부동산
가. 현재 사람들이 관심을 가지지 않거나 볼품없어 보이는 부동산
나. 월세를 연체 중이거나 명도 대상임에도 끝까지 버티는 임차인이 있는 부동산
다. 현재의 상태로 운영하긴 어렵지만 멸실 또는 가공해서 수익률을 높일 수 있느 부동산
라. 신탁회사와 수익계약 가능하거나 경매 진행 중에 대위변제로 매수할 수 있는 부동산
이 중에서 월세 연체 중인 부동산이 왜 눈여겨 보는지 저자의 의도가 좀 궁금하긴 하다. 연체중이어서 급매나 경매로 나오면 매수한 다음 새로운 우량 임차인으로 신규 임대차 계약을 하겠다는 의미로 보인다.
3) 기존 임차인이 집을 안 보여주면 투자자에게 괜찮은 신호다.
4) 경매 채권자가 유동화전문회사인 경우 담당자에게 방어입찰가격을 알아낼 수 있으면 그 가격 이상으로 낙찰 가능하다.
5) 지식산업센터는 서울 5대권역(구로가산디지단지, 성수, 영등포, 강서 마곡나루, 송파문정) 지하철에서 5분 이내 거리가 투자하기 좋다.
6) 아파트 30평 이하는 급매로 매수하고, 수도권이나 지방 중대형 평수 아파트는 공경매가 유리하다.
이 외에도 부동산 종류 별 최적 매입방법, 갭투자 시 이상적인 급매물 가격범위, 좋은 급매물 조회 방법, 오피스텔 투자방법, 상가투자방법, 국민 평수의 서울 아파트 빠르게 매도하는 법 등도 아주 유용했다.
이상한 점
3장(부는 안전지대 바깥에 있다)에 나와 있는 사례 중 저자의 수강생이 신분당선 동천역에서 도보 1분 거리의 오피스텔을 2023년 5월에 경매로 낙찰 받았다고 한다. 약 1억 6700만원에 낙찰 받아 무려 140만원의 월세를 받고 있다고 한다. 대출은 낙찰가의 80%를 받았다고 한다. 저자가 레버리지의 좋은 사례로 소개한 것 같아서 실제 경매 사례를 찾아봤는데 딱 맞는 사례를 확인했다. 입찰자가 125명으로 엄청난 경쟁률이다.
그런데 2023년, 2024년 월세 실거래가 내역을 보면 전평형 월세 100만원 이상 거래 내역이 없다. 실거래 신고를 안했을 수도 있는데, 이게 좀 이상하긴 했다. 현재 네이버 시세 기준으로 보증금 1천만원 / 월세 70만원으로 나온다. 월세 140만원으로 세팅했다면 정말 아주 좋은 투자 사례이긴 하다.
결론 : 좋은 내용이 많으니 서점에서 구매해서 소장할 가치가 있다고 생각한다.