더보기1) 신탁공매 사례에 대하여 설명드립니다.
2) 담보신탁 부동산의 구조 및 임대차계약의 위험성에 대하여 설명드립니다.
3) 제가 생각하는 신탁부동산 전세사기에 대한 해결 방안을 제시합니다.
블로그 개설 이후 첫 글이다. 내가 아는 지식으로 많은 사람들이 도움을 받았으면 좋겠다는 생각이 들었다.
그게 부동산 재산 증식일수도 있고 부동산 사기 방지일수도 있다.
오늘은 전세사기 중에서도 신탁 전세사기를 어떻게 하면 막을수 있을까에 대하여도 이야기 해보고자 한다.
- 신탁 공매(공개 매각) 및 전세사기
최근에 전세 사기 뉴스가 전국을 뒤덮고 있다. 그중에서도 신탁등기된 부동산을 임차인이 신탁사와 임대차 계약하지 않고 위탁자(신탁사에 부동산을 신탁한 사람 또는 법인)와 임대차 계약을 하여
문제가 되고 있는 신탁 전세 사기는 그 파급력이 정말 엄청나다.
2023년 11월 12일자 서울경제신문 "[단독] 또 전세 분양사기... 용인 아파트 159가구 무더기 공매 날벼락"
이라는 기사를 보면 대한토지신탁(주)에서 용인 지석마을 그대가크레던스 63채가 공매할 예정이며, 향후 86채를 추가로 공매할 예정이다. 전체 호실 중 일부 호실에 부동산 신탁사의 동의를 받지 않은 임차인들이 있으며 공매 낙찰 이후 전세보증금을 못 받을 위기에 처해있다.
https://www.sedaily.com/NewsView/29X7HORNV3/GB0103
* 전입세대 열람원 및 부동산감정평가서는 대한토지신탁 홈페이지에서 열람 가능합니다
이런 사기가 전국적으로 광범위하게 이루어지고 있으며, 피해자는 보증금 전액을 회수 못할 수 있다는 점에서 아주 치명적인 경제적 손실을 얻게 된다.
언론사들의 기사를 보면 대부분 1) 신탁등기된 부동산을 임대차 또는 매매 계약할 때는 신중해야한다 2) 반드시 신탁원부를 확인하고 전문가의 검증을 거쳐야 한다고 나온다
그런데 이런 내용이 과연 도움이 될까 싶다. 실질적으로 피해를 방지할 수 있는 방안이 뭘까?
- 신탁 부동산 임대차계약(전월세)의 문제점
부동산소유자는 금융기관으로부터 대출을 받고 신탁회사에 담보신탁계약에 따른 신탁등기를 한다. 신탁회사는 수익권증서를 발급하여 금융기관에 제공한다. 부동산 소유자가 대출금 상환하면 금융회사는 수익권증서를 신탁회사에 반납하고 신탁회사는 신탁등기를 말소하여 부동산 소유권이 다시 부동산 소유자로 복귀한다.
그런데 대출금 및 이자금액이 상환이 안되면 금융기관은 부동산신탁사에 신탁부동산 공매요청을 한다. 신탁사는 공매공고 후 최고가 낙찰자와 부동산 매매계약을 하게되며, 부동산 매매대금으로 공매 비용 지급 후 금융기관 대출원리금을 상환한다. 잔여 금액이 있으면 부동산 소유자에게 지급된다.
신탁원부 제2011-2130호를 살펴 보면 용인 지석마을 그대가 크레던스는 일반적인 부동산 담보신탁 계약과 달리 부동산소유자(구성상하지역주택조합)와 채무자(엘케이그대가 유한회사)가 다르다. 엘케이그대가(유)에서 하나은행(주)(최초 대출금융기관은 저축은행,국민은행,신협 대주단이었음)에 대한 대출금을 상환하지 못하여 부동산 공매가 실시되고 있다. 그런데 문제는 임차인들이 부동산 소유자였던 신탁회사와 임대차 계약을 하지 않고 구성상하지역주택조합(또는 제3자)과 임대차 계약을 하였는데 공매 부동산 매매대금 정산 시 금융기관의 대출금이 우선 상환되기 때문에 임차인들의 보증금이 미회수 될 가능성이 높다는 점이다. 임차인들은 결국 임대인을 상대로 보증금 회수해야할 것인데 조합이 보증금 반환 가능할지 의문이다.
특약 제11조 1항 및 공매공고를 보면 신탁회사는 임대차계약이 조합과 임차인들간에 이루어졌는지 몰랐을 가능성이 높다. 신탁회사 직원들은 용인 현장에 상주하지 않는다. 조합에서 신탁회사에게 알리지 않고 임대차계약을 했을 것으로 판단된다.
임차인들은 조합 또는 공인중개사(혹은 분양대행사)의 설명만 듣고 임대차계약을 조합과 체결했을 것으로 보인다. 전입세대열람원을 보면 이런 임대차계약이 대부분 2018년에서 2022년 사이에 이루어졌다.
- 공매 입찰자 및 그대가 크레던스 임차인이 고려해야할 점
전입세대열람원에서 전입내역이 없는 부동산의 경우 10회차 이전에 최고가 입찰인이 낙찰받아 정리될 것으로 보인다. 물론 이 경우 전입세대 열람원에 기재 안되어 있는데 점유하고 있는 임차인이 있을 수도 있으니 현장 체크 및 신탁회사 담당자 전화 문의가 필요할 것으로 보인다.
임대차계약이 조합과 체결됬고, 부동산신탁사는 임대차계약 동의 없었음을 전제로 하면, 임차인은 결국 낙찰자들과 협상하여 최대한 이사비를 많이 받는게 현실적일 것 같다. 낙찰자들은 인도명령이 안되기 때문에 명도소송으로 가야되는데 대법원까지 진행되면 최대 2년까지 소송이 진행될 것으로 보인다. 낙찰자 입장에서는 명도가 되야 전세를 놓거나 담보대출을 받을 수 있기 때문에 이사비를 많이 주더라도 빨리 정리하고 싶어할 수 있다.
임차인이 금전적으로 여유가 된다면 공매에 참여하여 낙찰 받는 것도 고려해 볼만 하다. 낙찰과 별도로 임대인에 대한 보증금 채권 회수는 별도로 진행해야 될 것으로 보인다.
- 신탁부동산 전세사기 해결 방안
1) 이 모든 일이 국민들의 임대차 및 신탁에 대한 법률지식이 부족해서 발생한다. 정부에서는 피해자 구제에 집중하고 있는데 이제부터 국민들에 대한 기본적인 교육을 실시해야된다고 생각한다. 부동산등기부 읽는 법부터 임대차, 신탁 관련 법률을 제대로 교육해야 사고를 예방할 수 있다. 일단 수학능력평가시험 이후 전국 고등학교 3학년 학생들에게 대대적으로 교육해야한다. 그리고 사회취약층과 노년층에 대한 교육을 주민센터 등에서 적극적으로 해야된다고 생각한다. 공인중개사에게도 신탁부동산 관련 세밀한 교육을 실시해야 한다. 공인중개사들은 신탁 관련 지식이 생각보다 많지 않다.
마지막으로 각 지방자치단체, 교육부, 국토교통부, 금융투자협회, 금융위원회, 경찰청 모두 전방위적으로 홍보하고 교육해야된다고 생각한다.
2) 인터넷등기소에서 신탁원부를 열람할 수 있어야 한다. 현재 대부분의 국민들이 신탁원부 내용을 잘 이해하지 못하며, 신탁원부를 어떻게 발급하는지 모르는 사람이 많다. 그리고 각 지역 등기소에 직접 방문해야만 신탁원부를 발급할 수 있다.
그런데 왜 신탁원부는 인터넷등기소에서 열람이 안되는지 이해가 되지 않는다. 인터넷등기소에서 열람이 되어야 임차인 또는 공인중개사가 신탁원부를 열람 및 출력하여 내용을 읽어 볼 수 있다. 각 신탁회사마다 신탁계약 내용이 조금씩 다르기 때문에 꼭 발급받아 읽어봐야된다. 정부에서 등기부등본 변경을 추진한다고 하는데 차라리 신탁원부 인터넷 열람을 실시하는게 더 낫다고 생각한다.
3) 담보신탁 부동산은 전세 계약을 지양하고 월세 계약으로 임차해야 한다. 기본적으로 부동산 담보신탁은 대출금융기관의 대출금 담보 목적이므로 전세 임차인이 위험하다. 월세 임대차계약을 신탁회사와 체결하는 것이 가장 안전하다.
임대차보증금 반환 의무가 신탁회사에게 있기 때문이다. 다만, 부동산담보신탁 계약에서는 신탁회사가 임대차 계약을 임차인과 직접 체결할 수 있다고 되어 있으나, 현실에서는 신탁회사가 임차인과 직접 체결하는 경우는 드물다.
어쩔수 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하고 신탁회사의 동의를 득하는 경우, 신탁회사 동의서에 "임대인의 의무 및 임대차 보증금 반환의무는 위탁자에게 있다"는 문구가 항상 들어간다. 결국 공매로 진행될 시에는 월세 임대차보증금을 신탁회사 및 낙찰자에게 못받을 가능성이 높다.
위탁자와 담보신탁 부동산을 월세로 임대차계약할 경우 보증금을 6개월 이내의 월세 정도로 정하고 공매 진행 확인시 월세를 미납하여 보증금에서 차감하는 방식이 그나마 현실적인 방안이라고 생각한다. 그리고 공매 낙찰자의 매매대금 잔금 납부 시 잔여 미회수 보증금은 이사비 명분으로 낙찰자와 협상하여 받아내는 것이 가장 낫지 않을까 싶다. 임차인이 명도되지 않으면 대출금융기관의 부동산담보 대출이 실시되기 어렵다.
- 기타사항
본 포스팅에 첨부한 신탁원부 및 등기부등본 전체 내용이 궁금하신 분에게는 소정의 비용(3천원)을 받고 신탁원부 및 등기부등본 PDF 파일을 발송하고자 합니다. 오픈채팅방 https://open.kakao.com/o/gKyeXhRf 입장하여 신청하여 주시면 됩니다.
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